高騰する23区のマンションの価格を見て

東京23区の新築 マンションの平均価格が一昨年は1億円を超えたというニュースが流れています。

1億円の大台を超えたのは初めてということですが この価格の高騰というものは日本人が買っている 価格帯ではもうすでにありません。

外国人投資家が多く 日本の東京都心部のマンションを購入しているということが価格を釣り上げている一番の原因となっており これは発展途上国などでよく見た外国人居住区 と そして貧困である 地元 国民 というような発展途上国によく見る光景に不動産もなってきたと言えます。

私も海外生活が長かったので 外国人居住区と そうでない地域の格差というものを昔はよく見ていましたが そういう風な現実が今 日本でも明確になってきたことを見て日本の経済力の低下が日本国民がまともに買えるマンションが 都心部ではなくなってしまったという原因になっているのでしょう。

このような状況が続くと 格差社会における社会不安や社会 不満が蓄積しまた世の中の状況が悪くなると予想できます。

最終的には誰のための国家 かなどということになりますが 今の政治とお金の問題などを見ていると完全に日本は国民意識がバラバラになっていきそうな感覚があります。

国民の意識崩壊というものになれば 国家としてのを形成する意味がなくなってくるということが起こり得るでしょう。

ですから このような不動産価格の高騰から見ても非常に不安定な状況に陥りやすい と見ています。

 

There is news circulating that the average price of newly built condominiums in Tokyo’s 23 wards exceeded 100 million yen the year before last.

This is the first time that a product has exceeded the 100 million yen mark, but he says that this kind of price increase is no longer possible in the price range where Japanese people are buying.

The number of foreign investors buying condominiums in central Tokyo, Japan, is the main reason for inflating prices, and this is similar to the foreign residential areas often found in developing countries. It can be said that real estate has become a common sight in developing countries, where local citizens are in poverty.

Having lived overseas for a long time, I used to often see the disparity between areas where foreigners lived and those who didn’t, but now that I’ve seen that this reality has become clear in Japan, I’ve seen Japan’s economic strength. This decline may be the reason why there are no longer apartments in central Tokyo that Japanese citizens can afford.

If this situation continues, we can expect that social anxiety and social dissatisfaction will accumulate in our unequal society, and the situation in the world will worsen.

In the end, it comes down to who the country is for, but looking at current politics and money issues, it feels like Japan’s national consciousness is falling apart.

If the consciousness of the people collapses, it is possible that there will be no point in forming a nation.

Therefore, given the skyrocketing real estate prices, I think we are likely to find ourselves in a very unstable situation.

今日は麻布台ヒルズに行ってきました。

東京の都心部であれだけ大きな開発をしているのを見て ちょっと驚きました。

家からは近いのでよく車では前を通るのですが オープンをしてからまだ1回も行っていなかったので中を覗いてきましたが あまりにも 人の多さに驚いてぐるっと見て回って帰ってきました。

場所がはじめ あまり良くないので さほど人気が出ないのではないかと思ったのですが あの集客力には驚きました。

六本木ヒルズ よりも 麻布台ヒルズの方が 今は人が多い ぐらいです。

事務所を移転することを検討しています

最近 社内で少し検討しているのが事務所を移転するかしないかということを 協議しています。

 

ほとんど インターネット上で仕事をしていますから事務所はさほど重要ではないのですが ただ人の集まりなどを考えた時に事務所の場所を少し移動した方が良いのではないかという考えもありますので近い将来 移転する可能性が出てきました。

現在は 麻布十番から徒歩3分ぐらいのところのオフィスビルを借りておりますが そこから移動するとすれば どこがいいのかということで 近隣を色々と検索しております。

できれば 山手線から歩けるような場所がいいのかな などと思っていますが どのようにするかまだ決定はしていませんが 少し流れも変えるために事務所の移転なども検討中です。

ビジネスドメイン

自分で思うのですが、幅広くいろいろ行うということで、事業を展開しているのですが、何をしているのか頭の中で明確なカテゴリーを作っていかなければいけないと思っています。

昔は、私は中国ビジネスコンサルタントの小谷です。ということを言っていましたが、今は、中国ビジネスだけでなく、ODA開発援助に関する資金提供に関する財団の仕事をも行っています。

ここには、SBLCのプログラムも含まれており、金融の仕事も関係しています。また、これには、国家の建設という政治や経済、外交、安全保障も含まれた幅広い仕事にもなります。

 

ただ、これは、かなり難しい仕事であり、24時間この業務を来なっているということにならないために、日常的な業務として不動産ビジネスまで幅広く行っています。

ですから、毎日、不動産、貿易、国際金融(ODA)ということで、幅広いジャンルを常にビジネスドメインとして、考えていなければ、皿回しと同じで、一つに集中すると他が回らなくなると言えます。ですから、常に毎日、ビジネスのジャンルについて考えて情報を発信することにしています。

日本の不動産に対する外国人投資家への話

日本の不動産は誰が買ったとしても日本政府に固定資産税を支払うようになっています。
誰か所有することによって税金が支払われるので政府としてはそれでオッケーだということになります。
外国人が日本の不動産を買うことに対してあまり良くないような言い方をしますが政府から見た時に日本人が所有しないで固定資産税が取れないことが問題になっています。

また相続で名義変更しないまま放置している不動産が多数存在するのが今の日本の現状です。
そのような状況であれば政府から見れば税金が取れないので意味のない不動産ということになります。

不動産の究極の底地権というのはこれは天皇家が持っているものです。
その土地を日本政府が借り受けてそれを国民に対して所有権という名称で貸し付けているので政府は固定資産税を取るのです。

つまり本当の所有権ではありません政府から借り受けた土地に対して固定資産税というリース料を支払っていることになります。

万一固定資産税を支払わないとなれば国はその不動産を差し押さえることができます。
すなわち賃貸しているのと何も変わらないということが言えます。

そのことが理解できれば日本の不動産というものは誰が持っても税金さえ払ってくれれば政府としては収入になるのでそれでオッケーということになります。

また最悪その不動産が国が使わなければならないとなれば強制代執行を発令すればその土地は回収することはできます。

よって日本の土地は完全に政府からのリリースであるということを認識しなければいけません。
日本人は所有権があるから自分の土地だという風に思い込んでいますが税金は払わないと自分の土地ではないということは完全なる所有権ではなくこれは政府から借り受けているものです。

よって外国人がしっかり日本の不動産を買ってくれるということはしっかり税金を支払ってもらって国としてはそれによって収入を得て貢献してもらえばよいという考えになると思います。

不動産は、すべての空間に値段をつけて商売のネタにできるビジネスである。日本のフィールドは、一等地は、外資に完全に負ける可能性が大きい。今の円安問題。

□不動産は、すべての空間に値段をつけて商売のネタにできるビジネスである。日本のフィールドは、一等地は、外資に完全に負ける可能性が大きい。今の円安問題。

 

不動産ビジネスの面白さは、地球上の空間のすべてが商品になるということが言えます。空間対して所有権や使用権を与えてその権利が商品になるのです。国家の収入である固定資産税も、不動産の空間に対して、発生しているのであり、国家もこれで税収という名目でビジネスを展開しています。

 

さて、筆者がいる港区3Aエリアは、(麻布、赤坂、青山)不動産価格の下落しない地域として有名な場所です。筆者は、麻布地区で不動産業を行っていますが、どこでも坪単価300万円以上という値段がついています。これは土地価格ではなく、マンションなどの物件の値段もそのような単価で販売されていますので、他の地域と比べても、軍を抜いて高いと言えます。つまり、不動産価格というのは、人気商売ですので、人気のあるエリアは、必然と高い価格がつきます。利便性と人気です。あとは、物件のデザイン性、築年数、耐久性、また、土地ならば間口や前面道路がどうなっているか?近隣とのトラブルがあるか?などを考慮して、価格は決まっていきます。

 

不動産の仲介ビジネスは、売り買いをした人のマッチングビジネスになります。これは、お見合いビジネスと同じですので、対象が広ければ、確率は高まります。つまり、広い範囲の人にアプローチできることが、結果、当たる確率を高めるといえます。さて、筆者は、そう考えたときに、日本だけでなく外国人にもアプローチしてみようということで、今の不動産ビジネスを立ち上げました。はじめからほとんど、外国人のお客様に売却して商売をしたということになります。外国人にも日本の不動産に関心がある人が多くいるという事実に驚きました。

 

日本は、法的に外国人の不動産取得について、厳しい規制もありません。物件の所有件数についての制限もないというのが、日本の特徴です。ただ、最近は国の重要施設の隣地の場合、外国人の所有対して制限をかける法案がありましたが、それまでは、事実上、なにも日本国民と外国人の購入には制限がなかったと言えます。

 

そこで、日本に居住していない外国人が日本に不動産を購入するには、どうすればいいのか?という問題点があります。日本人ならば、役所にいって、印鑑証明を取得して、実印を押して、売買契約書を交わし、法務局にいって、移転登記をすれば、いいだけの話です。ここで、日本に居住していない外国人の場合は、印鑑証明の取得ができません。その場合は、公証人役場で、サイン証明という登録をします。外国人本人の本国の住所登録をしている公的書類とサインか印鑑を公証人役場で登録をして、その登録を印鑑証明代わりにするということで、移転登記が可能になります。

 

ある意味、日本は簡単でいいですね。非居住の外国人であっても公証人役場のサイン証明とお金を支払えば、日本の不動産オーナーになることができます。

 

それで、基本的に安定した家賃収入を得れる不動産オーナーになれるのですから、日本の不動産投資は、外国人から人気が出ている理由は、わかります。中国でも大家業をする人が多くいますが、物件所有数の数量制限があるために、資金があるかということで、大量の物件を仕入れる事ができないという現状がありません。

 

よって日本の不動産の目が向くのです。日本は、資金があれば、何部屋物件を所有しても、全く購入数の規制がないからです。

 

それが、中国と日本の事情の違いです。これは、空間ビジネスにおいて、重要なポイントになります。ある意味、日本で人気のある空間エリアは、日本人が所有するのが難しいという事態が起こっていると言えます。日本の一等地の土地建物は、多くが外資所有となっています。これは価値が下がりにくいものへの投資は、資金量が多く、投資規制のほぼない日本は外資による投資に日本人投資家が勝つのが難しいということが言えます。

 

今、円安になっていますので、これでは、ますます日本の一等地の空間は、外資に買われることになるでしょう。

 

この円安問題、日本人の社会は不況で、円安です。しかし、機関投資家からみて、日本の金利は低いということで、担保力のある外資投資グループにとっては、日本は格安販売しているようだと映るでしょう。

 

今の空間ビジネスを見ているとそんな感じがします。

 

外国人居住エリアが日本にも必要か?人口減少する日本のソリューション

外国人居住エリアが日本にも必要か?人口減少する日本のソリューション

 

そろそろ、外国人観光客の入国の緩和がはじまってきました。外国人の訪日観光客が増えるに従い、いろいろビジネスについて考えることができるようになりました。筆者は、7年前から東京都の宅建業者として不動産業界でビジネスを始めていますが、基本的には、外国人相手の商売をしています。初めて不動産貸し、販売したのも外国人ということになります。筆者自身は、中国での生活が長く、中国人の友人の紹介などがあり、中国人対応の不動産屋としてビジネスを展開しています。といっても、不動産業者として登録した2015年頃は、まだ、中国から海外への資金の持ち出しができる時期でしたので、直接、日本に不動産購入をする中国人はいましたが、2017年頃さかいに、一気に、中国政府の規制で、海外不動産購入を目的に資金の送金を禁止するということになりました。これで、正規の方法で、中国から日本に資金を送ることができなくなり、中国人の日本への不動産投資ブームは、ニーズがあっても、送金規制でできないということになりました。それで今回のコロナで、筆者自身も3年近く海外に行っていません。筆者は、中国と香港に法人をもっていますが、まったく現地に行くことができずに困っています。会社の維持は、会計会社に丸投げで、ビジネスを継続しているというのが、今の現状です。

会社あるが、外国法人は、活用できていないという現状です。

 

ただ、そろそろ、外国への渡航ができるようになってきましたので、そろそろ外国人対応の不動産ビジネスについて考える必要があるとおもっています。香港人や台湾人、華僑や、中国人でも外国法人をもって外国に資金を持ち出している人は、資金が中国外にあるので、問題はないのですが、中国国内で人民元を持っている富裕者に対するビジネスというのは、これは、資金の持ち出しが自由でないということで、高級物件を売却するといよりも、今後考えられる展開として、仕入れ価格のあまり高くない、日本の地方の空き家ニーズが出ると考えています。つまり、1000万円 50万元程度の購入価格にニーズです。

 

それくらいの中古の日本の地方都市の不動産物件を購入して、それをリフォームして使うニーズは相当あるでしょう。ただ、この場合、日本での不動産管理の仕組み、納税の仕組み、ゴミ出し、近隣との関係など、習慣が理解できなくてトラブルになるケースが増える可能性が高いと言えます。

その問題点をどうするのか?また、中長期で日本移住をして、用事のあるときに中国に戻るという中国人投資家、経営者は増えると考えられます。特に、今回のゼロコロナ対応によるロックダウンは、都市部に住んでいる所得の高い中国人にとっては、我慢はするが、経験はしたくないということで、エスケープする話が増えます。そうなれば、治安がよく、物価も高くない、飛行機で2,3時間で移動できる日本は、中国人にとって人気の出る外国ということになります。

 

長期ビザがでなくても、3ヶ月滞在できるビザがあれば、飛行機で往復して、日本と中国を行ったり来たりする生活をする人は相当いると考えられます。筆者も逆で、コロナ前は、上海にマンションを借りて、上海と東京を行ったり来たりしていました。筆者の場合は、上海にずっと滞在していなかったので、上海の中心地から30Kmほど離れた上海の郊外にマンションを借りていました。その理由は、上海の中心地のマンションがバカ高で、時々しか行かないマンションにそんな費用は払ってられないということで、上海の中心地から高速利用で、40分ほどで行ける上海の郊外にマンションを借りていました。

 

筆者が上海で行っていたこと同じような逆の行動する中国人は、必ず多くいます。東京の中心地は、家賃が高いので、電車で1時間ほど離れたエリアで格安物件を探して、用事のあるときに都心部に出てくるというライフスタイル。

 

上海も郊外のマンションは、5万円もだせば、まあまあいいマンションが借りられますが、中心地は、30万円~50万円もします。つまり、東京で言えば、港区などの一等地と同等の価格、それ以上のコストが不動産にかかるといえます。東京の近郊でも、千葉方面や、さいたま、茨城方面まで、快速電車で1時間という距離を考えたら、そこまで行けば、不動産価格はやすくなります。バブルの時代のベットタウンということになりますが、今は空き家が目立つようになっており、ある千葉の地方自治体の人が話していましたが、空き家がこのまま増え続ければ、千葉の近郊の市町村も不動産価格が空き家が多く、値段がつかないほど、崩壊する可能性があると話していたことを思い出しました。

 

つまり、日本は、一極集中、住所重視の都心部は、高騰を続けますが、そこから、電車で1時間、50Km以上の圏外は、限界集落と言われう時代が目の前に来ているといえます。これは、大阪や、名古屋などの地方主要都市近郊でも同じことが起こっています。

 

しかし、毎日、都心に出勤する予定のない人からいえば、離れていても大丈夫、そんなニーズで、日本の空き家というのは、外国人の新しいニーズになることは間違いないのです。

 

さきほども、述べましたが、日本人は、もともと外国人があまり得意ではないので、どのようにして、その問題点をクリアーするのか?ということがあります。ある意味、廃墟になるくらいなら、外国人居住区を作って、中国で言う「小区 シャオチュ」のようなもので、実験的にエリアわけして生活居住をおこなえば、近隣とのトラブルの問題が解消できるかもしれません。そんな事を言うと、日本で、中国化するのはゴメンだ運動が起こりそうですから、ビジネスのニーズの観点と、日本人感情のギャップがあります。

 

ただ、人口減少をして限界集落で、限界を超えた集落は、廃墟になって捨てるくらいならば、外国人のワーケーションとしての仕組みが限界集落を救う可能性があると思っています。

 

今、バブルの資産といわれる湯沢などが少し話題になっていますが、日本中に多数あるそんな問題点を考える必要がります。

現実、毎年日本の人口が、30万人から50万人減る現実があり、2050年までに、3000万人減少するということです。

また、今の出生人数と出生率を考えれば、実際はもっと人口減少が加速して、実際は、年に100万人くらい減る可能性があります。それは人の地方の県が消滅するインパクトです。

 

筆者は、和歌山県出身ですが、和歌山の人口が100万人ですので、それが、1,2年で消滅するインパクトといえば、これたいへんなことだと思うのです。

 

つまり、日本は、この環境は日本本土すべてワーケーションとして使える国ですから、逆に日本の地方都市で、消滅しそうな限界集落を外国人が来ることができるワーケーション計画をするのがいいかともいます。

 

日本はどこでも山、海、温泉がある島国ですから、どこでもリゾートになれる可能性があります。

 

これも、日本列島をいかに活用するかの一つのアイデアだと思いますが、問題は、日本が外国人の乗っ取られるという事を言う人がいますので、人口減少で縮小を良しとするか、外国から人の受け入れを増すことで新しい取り組みをするかという選択をする時期になっていると筆者はおもっています。

アフターコロナ時代の中国人移住者についてどう考えるか?

□アフターコロナ時代の中国人移住者についてどう考えるか?

 

筆者の経営する会社では、不動産、貿易、国際金融と日本、香港、中国に法人をもってビジネスをしています。

 

今日は、不動産のビジネスについての話を書きたいと思います。昨日、中国人の日本への不動産投資についてテレビ局からインタビューがあったので、それで、ふと中国人がこのまま移民が増えたらどうなるのか?というシュミレーションを考えてみました。実は、この話は、中国の政府トップクラスの人脈から聞いたことがあります。現在、日本に住んでいる中国人は、200万人を超えています。華僑などをあわせると、日本への影響力は大きくなって来ています。就学や就職で、日本に移住をする中国人を増やすことで、中国の影響を力を強くしていきたいという考え方もあるということです。

 

さて、人口1億2500万人の日本に、中国人が1億人来ることになれば、日本は、中国化します。コロナの流行前には、1年間の中国人海外渡航者は、延べ1億人を超えており、訪日中国人も1000万人の大台に乗ってきたという話もありました。たしかに、2019年ころの日本は、東京でも大阪でも、人の集まる場所に、中国語ありというくらい、中国の勢いを感じました。

 

特に、大阪の心斎橋などは、店員も看板も中国語化が進み、道頓堀のナンパ橋も日本人の若者の集まる場所は、中国人観光客の写真撮影スポットになっていました。筆者もその事実に驚きました。

 

さて、ニセコなどの北海道の業者からも香港人と、オーストラリア人が不動産投資をしており、都内の一等地レベルで、あの田舎町の不動産価格が高騰しているという話がありました。

 

田舎でも、外国人からみれば、最高の居住地だと思える場所は、日本には色々あるかと思います。正直、筆者は、中国に1997年から2013年に住んでおり、そこからも2重生活で、コロナになる前まで、日本と、中国を往来してビジネスと生活をしていました。

 

そこで感じたことは、たしかに、日本人の筆者にとっては、確実に日本の環境はいいと言えます。中国の黄砂は、半端なくすごく、まさに、ホコリの中で生きているようなもので、あれを経験すれば、日本の空気は、かなり高級品と感じるでしょう。中国では、空気清浄機は、昔なかったのですが、日本メーカーが売り始めると、一気に100倍の売れ行きになったという話もありましたので、豊かになれば、命を守ることをすることに金を使うといえます。

 

2019年には、中国の不動産開発企業の数社から、日本の田舎で中国人のベットタウンの建設をしたいという依頼もあり、広い土地があるのか?デベロッパーとして中国企業が参加することができるのか?など、聞かれたことがあります。

 

中国は、ゼロコロナを目指しており、今は、外国と移動を相当制限しているために、なかなか、難しいのですが、言えることは、潜在的なニーズはあります。中国人にとって、日本の地方都市の不便すぎない地域で、不動産の安く、環境のいい土地は、関心があるのは事実でしょう。

 

また、今回のゼロコロナで厳しいロックダウンを経験した中国人の中には、逃げ場所を探すということで、飛行機で2時間以内で移動でいる日本は、当然魅力的になります。

 

ただ、中国から文化、商習慣の違い中国人が、多く日本にやってくると、それを嫌がる日本人も相当多くあり、迷惑を感じる人も相当出ると考えられます。しかし、きちんと納税して、常識ある人であれば、これは、人口減少で困る自治体にとっては外国人の移住は、感慨できる部分もあれば、そうでない部分もあるでしょう。

 

いずれにしろ、日本は今、毎年30万人から50万人の人口減少に転じています。間違いなく空き家も増え、地方都市は、消滅可能性都市としての道のりを歩むことになります。

 

外国人留学生、外国人就学者の受け入れ、それに対して、日本の常識、語学教育、日本のなかで生活する道徳心などを養うことができれば、どこの人でも良い人も、悪い人もいます。よって、この部分の移住者に対する人の教育というのが、今後、大きな課題になることは、間違いないでしょう。

 

筆者は、確実に、アフターコロナの日本には、外国人移住者は増えるとは、思いますが、それに対して、同対応していくかの人の教育が間に合わないことでのトラブルが、今後の課題になります。

 

 

 

外国人投資家から見た日本の魅力。

□外国人投資家から見た日本の魅力。

最近ブログでも何度か書きましたが弊社の香港法人はドイツ能企業と提携しております。その企業は世界各国の投資や移民を支援している企業になります。

日本人は日本語というカテゴリーの中で生きていますので外国で暮らすということは非常に特別な感覚を持っていると思いますが、英語やスペイン語そしてフランス語また中国語などは世界各国で使われておりますので、その言語を話す人にとっては自らの言語が便利に使える地域であれば、国はどこでもいいという考えを持ってる人が多くいます。

これは植民地支配における移民制度を導入していた国や中国の場合は東南アジアに客家と言われる人たちが近隣諸国へ移住して商売しているケースが多数あります。

そのような地域では本国以外の地域でも童謡の言語が通用します。

そうなった時に、国という縛りがあまり重要ではなくなります。

ですからそれぞれの国や地域が出しているサービスが良ければ自らの居住する地域を都合の良い地域に移すことを問題視していません。

その話はともかく外国人から見た日本への投資の価値というのはどこにあるかというのを海外の企業のアプローチの仕方から話しします。

これは日本へ不動産投資をすればその収益から投資ビザを取得するというガイダンスで話が進みます。

投資ビザがうまく取得できれば日本の高度な医療保険が活用できるという最大のメリットを売りにしています。

すなわち日本に投資する価値というのは一般の投資家から言わすと投資が儲かるとかという話ではないのです。

治安がよく医療体制がいいので養老するには良い場所だと言う宣伝です。

中国人投資家から見たときに日本に不動産投資をするということはすなわち日本の高度な医療保険が活用できて環境もよく養老するためには最高の場所だということを売りにしています。

ですから、日本の医療ツーリズムというものが人気ありますが、それは日本の医療制度が充実しており安心が出来るからというところと日本への不動産投資というものが紐付いています。

後は海外投資家から見た時に日本は先進国の割に不動産価格があまり上昇していないというのがひとつのメリットに考えているようです。

日本人が賃借人の場合は割合綺麗に部屋を使って頂き、同時に家賃もそれほど問題なく支払ってくれるというところでモラルが高い賃借人が多いということが外国人投資家から見てプラスに感じるメリットです。

後は建物がしっかりしているので建物の耐久年数が長いというのも外国人投資家から見た時に中古物件を投資する際のメリットとなっています。

そのような部分を見て日本への投資をしていますが税制面では、決して世界的に見ても優遇されている地域ではないのでさほどメリットを感じていません。

ですから日本へ投資する人は短期投資というよりも中長期投資を見込んだ不動産投資になりますので、短期投資で儲けたいと思う外国人投資家は日本への投資はしません。

最近は中国の投資家から言われるのは日本の田舎で中国人の高齢者向けの養老施設を作りたいという相談は割合多くあります。

温泉があり空気が綺麗な日本は老後養老するにはいい場所だというふうに中国人は感じているようです。

高額所得者のファミリーが自分の両親を預けるならば環境の良い場所ということで、距離的にも飛行機で2時間程度で来れる日本を考えているケースが多くあります。

コロナの影響があり今は渡航が自由ではないのですがコロナが流行する前はそのような相談が中国の投資ファンドから何件もありました。

すなわち、そのようなニーズ日本の医療というものと養老そして高齢者の過ごす環境の良さというのが日本投資の人気の一つの要因となっています。

不動産屋の基本は・・・

 

不動産屋の仕事の基本は

法務局に行って謄本を調べることからスタートします。
ということで、事務所の近くにある麻布法務局に行っていろいろ調べ物しています。

弊社の事務所が東麻布にあるため、徒歩でも数分で行くことができますので、便利です。