カテゴリー: 不動産

□不動産は、すべての空間に値段をつけて商売のネタにできるビジネスである。日本のフィールドは、一等地は、外資に完全に負ける可能性が大きい。今の円安問題。

 

不動産ビジネスの面白さは、地球上の空間のすべてが商品になるということが言えます。空間対して所有権や使用権を与えてその権利が商品になるのです。国家の収入である固定資産税も、不動産の空間に対して、発生しているのであり、国家もこれで税収という名目でビジネスを展開しています。

 

さて、筆者がいる港区３Aエリアは、（麻布、赤坂、青山）不動産価格の下落しない地域として有名な場所です。筆者は、麻布地区で不動産業を行っていますが、どこでも坪単価３００万円以上という値段がついています。これは土地価格ではなく、マンションなどの物件の値段もそのような単価で販売されていますので、他の地域と比べても、軍を抜いて高いと言えます。つまり、不動産価格というのは、人気商売ですので、人気のあるエリアは、必然と高い価格がつきます。利便性と人気です。あとは、物件のデザイン性、築年数、耐久性、また、土地ならば間口や前面道路がどうなっているか？近隣とのトラブルがあるか？などを考慮して、価格は決まっていきます。

 

不動産の仲介ビジネスは、売り買いをした人のマッチングビジネスになります。これは、お見合いビジネスと同じですので、対象が広ければ、確率は高まります。つまり、広い範囲の人にアプローチできることが、結果、当たる確率を高めるといえます。さて、筆者は、そう考えたときに、日本だけでなく外国人にもアプローチしてみようということで、今の不動産ビジネスを立ち上げました。はじめからほとんど、外国人のお客様に売却して商売をしたということになります。外国人にも日本の不動産に関心がある人が多くいるという事実に驚きました。

 

日本は、法的に外国人の不動産取得について、厳しい規制もありません。物件の所有件数についての制限もないというのが、日本の特徴です。ただ、最近は国の重要施設の隣地の場合、外国人の所有対して制限をかける法案がありましたが、それまでは、事実上、なにも日本国民と外国人の購入には制限がなかったと言えます。

 

そこで、日本に居住していない外国人が日本に不動産を購入するには、どうすればいいのか？という問題点があります。日本人ならば、役所にいって、印鑑証明を取得して、実印を押して、売買契約書を交わし、法務局にいって、移転登記をすれば、いいだけの話です。ここで、日本に居住していない外国人の場合は、印鑑証明の取得ができません。その場合は、公証人役場で、サイン証明という登録をします。外国人本人の本国の住所登録をしている公的書類とサインか印鑑を公証人役場で登録をして、その登録を印鑑証明代わりにするということで、移転登記が可能になります。

 

ある意味、日本は簡単でいいですね。非居住の外国人であっても公証人役場のサイン証明とお金を支払えば、日本の不動産オーナーになることができます。

 

それで、基本的に安定した家賃収入を得れる不動産オーナーになれるのですから、日本の不動産投資は、外国人から人気が出ている理由は、わかります。中国でも大家業をする人が多くいますが、物件所有数の数量制限があるために、資金があるかということで、大量の物件を仕入れる事ができないという現状がありません。

 

よって日本の不動産の目が向くのです。日本は、資金があれば、何部屋物件を所有しても、全く購入数の規制がないからです。

 

それが、中国と日本の事情の違いです。これは、空間ビジネスにおいて、重要なポイントになります。ある意味、日本で人気のある空間エリアは、日本人が所有するのが難しいという事態が起こっていると言えます。日本の一等地の土地建物は、多くが外資所有となっています。これは価値が下がりにくいものへの投資は、資金量が多く、投資規制のほぼない日本は外資による投資に日本人投資家が勝つのが難しいということが言えます。

 

今、円安になっていますので、これでは、ますます日本の一等地の空間は、外資に買われることになるでしょう。

 

この円安問題、日本人の社会は不況で、円安です。しかし、機関投資家からみて、日本の金利は低いということで、担保力のある外資投資グループにとっては、日本は格安販売しているようだと映るでしょう。

 

今の空間ビジネスを見ているとそんな感じがします。

 

□外国人居住エリアが日本にも必要か？人口減少する日本のソリューション

 

そろそろ、外国人観光客の入国の緩和がはじまってきました。外国人の訪日観光客が増えるに従い、いろいろビジネスについて考えることができるようになりました。筆者は、7年前から東京都の宅建業者として不動産業界でビジネスを始めていますが、基本的には、外国人相手の商売をしています。初めて不動産貸し、販売したのも外国人ということになります。筆者自身は、中国での生活が長く、中国人の友人の紹介などがあり、中国人対応の不動産屋としてビジネスを展開しています。といっても、不動産業者として登録した2015年頃は、まだ、中国から海外への資金の持ち出しができる時期でしたので、直接、日本に不動産購入をする中国人はいましたが、2017年頃さかいに、一気に、中国政府の規制で、海外不動産購入を目的に資金の送金を禁止するということになりました。これで、正規の方法で、中国から日本に資金を送ることができなくなり、中国人の日本への不動産投資ブームは、ニーズがあっても、送金規制でできないということになりました。それで今回のコロナで、筆者自身も3年近く海外に行っていません。筆者は、中国と香港に法人をもっていますが、まったく現地に行くことができずに困っています。会社の維持は、会計会社に丸投げで、ビジネスを継続しているというのが、今の現状です。

会社あるが、外国法人は、活用できていないという現状です。

 

ただ、そろそろ、外国への渡航ができるようになってきましたので、そろそろ外国人対応の不動産ビジネスについて考える必要があるとおもっています。香港人や台湾人、華僑や、中国人でも外国法人をもって外国に資金を持ち出している人は、資金が中国外にあるので、問題はないのですが、中国国内で人民元を持っている富裕者に対するビジネスというのは、これは、資金の持ち出しが自由でないということで、高級物件を売却するといよりも、今後考えられる展開として、仕入れ価格のあまり高くない、日本の地方の空き家ニーズが出ると考えています。つまり、1000万円　50万元程度の購入価格にニーズです。

 

それくらいの中古の日本の地方都市の不動産物件を購入して、それをリフォームして使うニーズは相当あるでしょう。ただ、この場合、日本での不動産管理の仕組み、納税の仕組み、ゴミ出し、近隣との関係など、習慣が理解できなくてトラブルになるケースが増える可能性が高いと言えます。

その問題点をどうするのか？また、中長期で日本移住をして、用事のあるときに中国に戻るという中国人投資家、経営者は増えると考えられます。特に、今回のゼロコロナ対応によるロックダウンは、都市部に住んでいる所得の高い中国人にとっては、我慢はするが、経験はしたくないということで、エスケープする話が増えます。そうなれば、治安がよく、物価も高くない、飛行機で２，３時間で移動できる日本は、中国人にとって人気の出る外国ということになります。

 

長期ビザがでなくても、3ヶ月滞在できるビザがあれば、飛行機で往復して、日本と中国を行ったり来たりする生活をする人は相当いると考えられます。筆者も逆で、コロナ前は、上海にマンションを借りて、上海と東京を行ったり来たりしていました。筆者の場合は、上海にずっと滞在していなかったので、上海の中心地から３０Kmほど離れた上海の郊外にマンションを借りていました。その理由は、上海の中心地のマンションがバカ高で、時々しか行かないマンションにそんな費用は払ってられないということで、上海の中心地から高速利用で、40分ほどで行ける上海の郊外にマンションを借りていました。

 

筆者が上海で行っていたこと同じような逆の行動する中国人は、必ず多くいます。東京の中心地は、家賃が高いので、電車で1時間ほど離れたエリアで格安物件を探して、用事のあるときに都心部に出てくるというライフスタイル。

 

上海も郊外のマンションは、5万円もだせば、まあまあいいマンションが借りられますが、中心地は、30万円～50万円もします。つまり、東京で言えば、港区などの一等地と同等の価格、それ以上のコストが不動産にかかるといえます。東京の近郊でも、千葉方面や、さいたま、茨城方面まで、快速電車で1時間という距離を考えたら、そこまで行けば、不動産価格はやすくなります。バブルの時代のベットタウンということになりますが、今は空き家が目立つようになっており、ある千葉の地方自治体の人が話していましたが、空き家がこのまま増え続ければ、千葉の近郊の市町村も不動産価格が空き家が多く、値段がつかないほど、崩壊する可能性があると話していたことを思い出しました。

 

つまり、日本は、一極集中、住所重視の都心部は、高騰を続けますが、そこから、電車で1時間、５０Km以上の圏外は、限界集落と言われう時代が目の前に来ているといえます。これは、大阪や、名古屋などの地方主要都市近郊でも同じことが起こっています。

 

しかし、毎日、都心に出勤する予定のない人からいえば、離れていても大丈夫、そんなニーズで、日本の空き家というのは、外国人の新しいニーズになることは間違いないのです。

 

さきほども、述べましたが、日本人は、もともと外国人があまり得意ではないので、どのようにして、その問題点をクリアーするのか？ということがあります。ある意味、廃墟になるくらいなら、外国人居住区を作って、中国で言う「小区　シャオチュ」のようなもので、実験的にエリアわけして生活居住をおこなえば、近隣とのトラブルの問題が解消できるかもしれません。そんな事を言うと、日本で、中国化するのはゴメンだ運動が起こりそうですから、ビジネスのニーズの観点と、日本人感情のギャップがあります。

 

ただ、人口減少をして限界集落で、限界を超えた集落は、廃墟になって捨てるくらいならば、外国人のワーケーションとしての仕組みが限界集落を救う可能性があると思っています。

 

今、バブルの資産といわれる湯沢などが少し話題になっていますが、日本中に多数あるそんな問題点を考える必要がります。

現実、毎年日本の人口が、30万人から50万人減る現実があり、2050年までに、3000万人減少するということです。

また、今の出生人数と出生率を考えれば、実際はもっと人口減少が加速して、実際は、年に100万人くらい減る可能性があります。それは人の地方の県が消滅するインパクトです。

 

筆者は、和歌山県出身ですが、和歌山の人口が100万人ですので、それが、1,2年で消滅するインパクトといえば、これたいへんなことだと思うのです。

 

つまり、日本は、この環境は日本本土すべてワーケーションとして使える国ですから、逆に日本の地方都市で、消滅しそうな限界集落を外国人が来ることができるワーケーション計画をするのがいいかともいます。

 

日本はどこでも山、海、温泉がある島国ですから、どこでもリゾートになれる可能性があります。

 

これも、日本列島をいかに活用するかの一つのアイデアだと思いますが、問題は、日本が外国人の乗っ取られるという事を言う人がいますので、人口減少で縮小を良しとするか、外国から人の受け入れを増すことで新しい取り組みをするかという選択をする時期になっていると筆者はおもっています。

□アフターコロナ時代の中国人移住者についてどう考えるか？

 

筆者の経営する会社では、不動産、貿易、国際金融と日本、香港、中国に法人をもってビジネスをしています。

 

今日は、不動産のビジネスについての話を書きたいと思います。昨日、中国人の日本への不動産投資についてテレビ局からインタビューがあったので、それで、ふと中国人がこのまま移民が増えたらどうなるのか？というシュミレーションを考えてみました。実は、この話は、中国の政府トップクラスの人脈から聞いたことがあります。現在、日本に住んでいる中国人は、200万人を超えています。華僑などをあわせると、日本への影響力は大きくなって来ています。就学や就職で、日本に移住をする中国人を増やすことで、中国の影響を力を強くしていきたいという考え方もあるということです。

 

さて、人口1億２５００万人の日本に、中国人が１億人来ることになれば、日本は、中国化します。コロナの流行前には、１年間の中国人海外渡航者は、延べ１億人を超えており、訪日中国人も１０００万人の大台に乗ってきたという話もありました。たしかに、２０１９年ころの日本は、東京でも大阪でも、人の集まる場所に、中国語ありというくらい、中国の勢いを感じました。

 

特に、大阪の心斎橋などは、店員も看板も中国語化が進み、道頓堀のナンパ橋も日本人の若者の集まる場所は、中国人観光客の写真撮影スポットになっていました。筆者もその事実に驚きました。

 

さて、ニセコなどの北海道の業者からも香港人と、オーストラリア人が不動産投資をしており、都内の一等地レベルで、あの田舎町の不動産価格が高騰しているという話がありました。

 

田舎でも、外国人からみれば、最高の居住地だと思える場所は、日本には色々あるかと思います。正直、筆者は、中国に１９９７年から２０１３年に住んでおり、そこからも２重生活で、コロナになる前まで、日本と、中国を往来してビジネスと生活をしていました。

 

そこで感じたことは、たしかに、日本人の筆者にとっては、確実に日本の環境はいいと言えます。中国の黄砂は、半端なくすごく、まさに、ホコリの中で生きているようなもので、あれを経験すれば、日本の空気は、かなり高級品と感じるでしょう。中国では、空気清浄機は、昔なかったのですが、日本メーカーが売り始めると、一気に１００倍の売れ行きになったという話もありましたので、豊かになれば、命を守ることをすることに金を使うといえます。

 

２０１９年には、中国の不動産開発企業の数社から、日本の田舎で中国人のベットタウンの建設をしたいという依頼もあり、広い土地があるのか？デベロッパーとして中国企業が参加することができるのか？など、聞かれたことがあります。

 

中国は、ゼロコロナを目指しており、今は、外国と移動を相当制限しているために、なかなか、難しいのですが、言えることは、潜在的なニーズはあります。中国人にとって、日本の地方都市の不便すぎない地域で、不動産の安く、環境のいい土地は、関心があるのは事実でしょう。

 

また、今回のゼロコロナで厳しいロックダウンを経験した中国人の中には、逃げ場所を探すということで、飛行機で２時間以内で移動でいる日本は、当然魅力的になります。

 

ただ、中国から文化、商習慣の違い中国人が、多く日本にやってくると、それを嫌がる日本人も相当多くあり、迷惑を感じる人も相当出ると考えられます。しかし、きちんと納税して、常識ある人であれば、これは、人口減少で困る自治体にとっては外国人の移住は、感慨できる部分もあれば、そうでない部分もあるでしょう。

 

いずれにしろ、日本は今、毎年３０万人から５０万人の人口減少に転じています。間違いなく空き家も増え、地方都市は、消滅可能性都市としての道のりを歩むことになります。

 

外国人留学生、外国人就学者の受け入れ、それに対して、日本の常識、語学教育、日本のなかで生活する道徳心などを養うことができれば、どこの人でも良い人も、悪い人もいます。よって、この部分の移住者に対する人の教育というのが、今後、大きな課題になることは、間違いないでしょう。

 

筆者は、確実に、アフターコロナの日本には、外国人移住者は増えるとは、思いますが、それに対して、同対応していくかの人の教育が間に合わないことでのトラブルが、今後の課題になります。

 

 

 

 

不動産屋の仕事の基本は

法務局に行って謄本を調べることからスタートします。
ということで、事務所の近くにある麻布法務局に行っていろいろ調べ物しています。

弊社の事務所が東麻布にあるため、徒歩でも数分で行くことができますので、便利です。

【来年に向けて3本柱の事業の仕込みを行っています。】

弊社は、3本柱で事業を行っています。
１，中国貿易事業
２，不動産賃貸売買仲介事業
３，企業コンサルティング事業

この3本柱で事業を展開しておりますので、日々、いずれかの仕事するために活動してます。基本的には、起きた瞬間から寝る瞬間まで、ビジネスについてのなにか作業をしています。特に、今年も年末になってきましたので、来年にむけて、事業内容に仕込みをしてます。

コロナの長期化のために各事業影響は出ましたが、基本的には、弊社のビジネスモデルは、仕組みと資格によってビジネスを行っておりませんので設備投資などの事業投資は割合すくないのが、今回のコロナ影響で多大な損失をすることもありませんでした。東京は、緊急事態宣言の長期化で止まってしまったビジネスは多数あります。特にサービス業、店舗における客商売などは、非常に困った自体になったと言えます。

弊社のビジネスモデルは、どちらかといえば、景気動向と為替に影響を受けるビジネスを行っています。中国貿易を行っておりますと円安になれば、同時に人民元に対して円が安くなりますので、人民元高になれば、中国仕入れは高くなりますので、今の円安傾向は歓迎できるという話ではありません。

不動産に関しても、コロナの流行により、引っ越し需要が減ったり、店舗の出店よりも撤退という需要がましたこと、また、外国人投資家相手に人脈を広げて情報を流していましたので、コロナで来日できないということで、事業は停滞しています。ただ、現在の傾向は、都内も元気を取り戻してきていますので、そろそろ、商売も回復していくのではないかと思っております。悪影響がでれば、それに対応して企業コンサルティングの支援事業については、需要が増すというのが一般的ですが、私どもの行っている案件については、非常に難しい国際金融に関係しておりますので、世界基準の国際金融についての事柄を日本の経営者に知ってもらうことがスタートと思い、啓蒙活動を行っています。

いずれにしろ、貿易、不動産、コンサルティングと来年に向けて、事業が飛躍できるように仕込みをおこなっています。来年は、パンデミックにならないで、平常通りに生活、仕事できるようになればと思っています。

何事も、継続が力なりです。前々から話してますが、来年には、落ち着けば、路面店にうちの不動産屋を出店しようかと思案しています。いわゆる街の不動産屋です。

やりたいと思うことが色々ありますが、何事も前向きに行うことで、なにか結果が帰ってくると思います。

• □非公開物件の不動産情報について

 

 

未公開物件の一棟もののマンションやアパートの物件情報が多数来ていますので、
非公開物件ですから具体的には説明はインターネット上に載せることはできませんが大体の内容はホームページでお伝えしています。

100%を何も言わなかったら伝わりませんので、だいたい、どれくらいの価格帯で駅から何分でどういう物件ビルなのかマンションなのかアパートなのかそういうふうな内容について説明はしています。

多数、日本全国から情報が寄せられますが、この情報の管理というものを今後行なっていきまた投資家に対して情報の提示をしていきます。

□日本は、外国人の不動産購入をして投資ビザで滞在する外国人にも親切なサービスを提供しています。

麻布十番の小さい不動産屋

ジャシボ不動産の小谷です。
さて、弊社のコンセプトは、日本と中国をつなぐ不動産屋ということで、営業をしています。日本の不動産を中国語圏の方に案内をすることを目的に事業を展開しています。中国の不動産デベロッパーが社債のデフォルトが話題になっておりますので、中国人投資家が、日本の不動産を安定投資として日本に目を向けるのか？ということが話題になっています。たしかに、日本の不動産は、中国人投資家は、資金があれば買うことができます。

中国人投資家からみたときに、不動産投資というのは、日本人があまり考えない方向でメリットがあると考えているということです。

それは不動産を購入して、投資ビザで日本に滞在をして、投資ビザで日本での居住権をえれば、次は日本の医療保険に加入するということにメリットを感じているということです。大陸にある日本投資ビザ申請業者は、日本の投資ビザと日本に居住することができれば、医療保険に加入できて、格安で日本の最新医療受けることができる。という話を売りにしています。

日本は医療費が後として財政圧迫しているという中で、外国人にも、平等に医療保険を加入することができるのは、日本はある意味、外国人に対して随分平等な国だと言うことが言えると思います。

また、港区の麻布地区の区役所には、外国語対応ができる職員が対応しています。英語、中国語が対応で役所の業務を行っています。

これも、社会サービスが非常に充実しています。

これを見たら、メリットに感じるのでしょうね。