中国事業、上海、南通、香港で法人、事務所稼働

中国の事務所は、上海市内と江蘇省の南通市の経済開発区の2か所に開設することになります。南通の開発区から事業許可をもらいました。開発区のインキュベーション施設、人材マンションなどの入居許可をもらいました。上海事務所は、上海市奉賢区南橋のオフィスを中心に活動します。大陸をでっかく移動しながらビジネスを作る!!これが目標、まさにアドベンチャーですね。

人生は、移動しながら仕事を見つける!!それが最高!

日本全国行脚に行きたくなった。新たなビジネスチャンスを探します。最近、仕事を探すことが宝探しゲームのように感じてきた。飛行機、車に乗ってあっちこっちといって、人と会う、そして、ビジネスを作る。それは、日本国内にこだわらず大陸にもいってそれをする。今年からはシルクロードを通って、中央アジア、ヨーロッパを目指したいという思いもあります。今年は、万博のあるカザフスタンには絶対行きたいですね。中国投資、不動産投資事業と、考えればほんといろいろあります。まだ、地球全体というところまでいけませんが、日本と中国では自由にビジネスできる知識と基盤はできました。

 

人生は、宝物探しゲームだと思い、地球をでっかく回りたいですね!!

ジャシボ不動産とは!

(ジャシボ不動産)

大量に収益物件情報が来ました。一棟ものマンション、アパート、その他収益物件多数情報があります。ジャシボ不動産は、販売価格3000万円以上~10億円程度の収益一棟ものを専門的に取り扱う業者として事業展開しています。基本期には、中古物件のオーナーチェンジ案件を中心に行っています。今後、ホテル、旅館などで後継者がないという理由で廃業を余儀なくされている企業向けにM&Aの仲介も行っていきます。
また、収益物件の修繕、また、海外建材を利用した特殊建築物の提案なども今後展開していきます、
いずれにしろ、国内外の投資家向けのビジネスモデルの提案をするのが、弊社のビジネスの基本路線です。

買付証明書!!

弊社が預かっている物件で指値を入れたいという商談!

そんな時は、「買付証明書」を出してくださいと話をします。希望の金額以上の買付価格が提示されれば売買成立ですが、ローン購入者は、銀行ローンが通るか通らないかで買付入れられない場合があるので、銀行融資が決まったら買うということで、ローン特約を契約書に入れてほしいと要求されたりします。

いずれにしろ、買付証明書をもらうことが不動産屋の売却のスタートですね!

再建築可能物件??

再建築可能物件?

一棟もの収益物件、一戸建ての中古販売を行っていますが、その中で話題に上がるのが、「再建築可能か不可能か?」という話です。再建築可能物件の条件は、接続道路の道幅が4m以上あること、そして、接続道路と対象の土地が間口が2m以上接していることなっています。4m以下の公道の場合は、再建築する場合は、公道の道幅を4mになるように道から後に下げて建て建る必要があります。公道と土地の間口の接続部が2m以上なければ、再建築できないので、実は公道に接していれば、間口のサイズが問題になります。2mあることが最低条件ですので、これも土地を買うためのポイントですね。再建築付加物件をあえて買って、フルリフォームして、新築のようにして住むという格安な購買方法もあります、安く家を買うポイントは、この辺にあります。

不動産の名義変更

売却した収益物件、その際に、所有者の変更登記が必要になります。司法書士の仕事になるのですが、謄本の内容を書き換えする際に、前所有者は、銀行で借入知れいる場合には、抵当権を外すという作業を行います。残金を支払いを行って銀行から抵当権抹消の書類を頂き、法務局で行わなければなりません。抵当権を外し、その後、新しい購入者の名義に切り替えます、不動産売買は、名義変更でもいろんな方が作業に関係してきます。銀行、司法書士、不動産仲介会社など、、間違いなく行う為に、関係者みんなでチェックして売却案件を進めています。

容積率、建ぺい率

容積率、建ぺい率という言葉は、土地に対して建物を建てられる大きさを示す数値です。
住宅を増築した場合には再登記が必要になります。未登記部分がれば、売却する際に問題が出てくるので現在、某物件では、測量、再登記を行っています。不動産会社は、行政書士や土地家屋調査士などと連携して仕事をします。

不動産を売買する場合には先に不動産について知ることが大切!

外国人オーナーから土地、建物を預かって売却していますが、日本の法律を先に理解してもらってからでなければ売却が進まないことがおおいです。不動産は、固定資産税などの国にとっては大きな財源の一つですから、かなり、いろいろ細かいルールがあります。それをきちんとクリアーしなければ、売却できないことがあります。不動産は、金融機関との連携で売却しますので、金融機関が納得できる資料の提示が大切になります。やはり、外国人が日本の不動産売買をする場合、かなり勉強してもらわなければ誤解が生まれますね。

不動産の消費税

不動産売買の場合、消費税がかかるのかということをよく聞かれますが、基本的に事業者が売主で売却する場合には、建物に対しては、消費税がかかります。土地に関しては、消費税の課税対象が外になります。よって、事業者が不動産売買をする場合、売買価格に対して土地の価格、建物の価格の値付けというものが重要になります。
消費税8%あれば、1億円の建物の場合には、800万円税金がかかりますので、結構神経質になりなす。

不動産には、不動産評価があり、また、国が出している路線価などを参考に不動産売買の土地の価格、建物価格の値付けをします。

個人間の売買の場合には、消費税対象外ですが、個人オーナーであっても個人事業主として収益物件として建物を所有している場合には、売却時に建物が課税されます。

不動産って、分かれば面白いのですが、かなり複雑な面があります。

不動産の土地について

一棟ものの不動産の場合、瑕疵がないかなどをかなり綿密にチェックしないといけません。来月は、数棟一棟もの収益マンションの売却案件がありますので、現場行ってお客様の内見、瑕疵についての合意を頂くことが必要になります。中古物件の場合、瑕疵免責などで取引する場合が多いですが、やはり、土地の実測値、また、建物の瑕疵などについては、かなり神経を使います、また、都内は、土地が狭く私道負担や、セットバックなど、まあ、複雑な土地が多く、公図などを見ていろいろチェックしないといけないですね。

毎日、図面とにらめっこしています。

不動産屋の仕事

(不動産屋の仕事)
25日に東京に戻ってきてから不動産売却案件の決済の手続きなどがあり、ばたばたでしたが、週末は、貿易業務を中心に行います。

不動産は、話が決まってから1カ月程度、金融機関との相談等もありますので、時間がかかります。北海道の案件も順調に売却が決まり、次は、千葉、東京の物件をどんどん売却していきます。新規の売却案件もありますのでその打合せも出かけます。

土地付きの不動産売却をする際には、登記内容の確認や、土地測量などが必要になります。来週は、2件土地測量を行い売却に向けて準備します。

変わりゆく中国市場

昨日から江蘇省南通市に来ています。南通市の南部にある開発区ですが、まだまだこれからといった感じの場所です。この開発区も10年にしたらすごい街になっているかもしれません。

中国の5年、10年の変化は考えられない速度で変化しているので、将来がどうなるかは将来になってみないとわからないといった印象です。

先日から上海の中心地で過ごしましたが、この街の物価は、あまりに上がりすぎた結果、常に高収入を維持している人以外は住みにくい街になったという印象があります。

上海人でさえ、地元を捨てて、地元のマンションを売ってお金ができれば、上海の郊外や別の地域に移転する人が増えています。

逆に、新興勢力といわれる外地からきた地方の成功者が上海に住みつき、その結果、街の雰囲気が変わってきています。

ちょっと、極端な感じがしますが、上海でも郊外になれば、普通の価格帯になります。
ほんと、あの町の中心地から直径30Km圏内だけが異常な変化をしています。

中国ビジネスを考えたとき、有名都市の一部の変化だけを見て判断してはいけないことがいえます。

僕の選択は、あの中心地の高い物価と家賃を払うなら、ちょっと郊外で気楽に商売した方がいいかなとおもっています。

うちは、製造系の商売をしているので、あの物価では商売成立しません

上海人の不動産投資

数日間、写俳市内中心地のホテルぐらしをしていましたが、本日は、郊外の南橋の上海オフィスに来ています。上海人は、最近の住宅価格の高騰で鼻息を荒くしています。

この家売れたら2億円。。。という話をよくしていますが、実際にどれくらい売れているのか疑問な面もありますが、この家が売れたら、日本に投資するよ。。。という話をよく聞きます。

住宅価格があまりにも上海の中心地が高騰しすぎた結果、中心地にいる上海人もこの高騰する不動産価格でる売り抜けたいと思っています。売れたあとは、上海の郊外に住んで、残ったお金は、海外で運用しよ言うなど夢見ているようです。
ある意味、その思考は、ブームですね。

日本国内の事業展開について

日本国内の事業を不動産の収益物件のビジネス特化していこうと思っている。一般顧客のニーズもいろいろありますが、その部分は、競争相手も多く、苦労が多いわりに収益につながらないので、収益性をあげるためのビジネス提案を中心に不動産価値を高めるビジネスをすることにします。当然、その仕事の延長線上にリノベーション、海外建材の活用などの話もつながります。海外投資家からの要望なども踏まえ、不動産、リノベーション、M&Aなどを行う事業モデルを展開していきたいと思っています。