月別アーカイブ: 2016年6月

不動産収益物件は、オール輸入物件を格安で作る

(不動産収益物件は、オール輸入物件を格安で作る)

収益物件で投資家が利益を出せるには、やはり、建物を安く建てられるようにする以外、道がないという話で、どれくらいのコスト感覚でできれば、いいのか・・・という話になりました。

安い土地というと、どうしても、古い家が建っていて、解体工事をする必要性があります。
そんな場合、坪単価で4万円前後で解体工事が可能ということです。建物の床面積あたりの価格です。基本的に小型のユンボが入れることが条件になりますが、道が狭い、階段などで入れない場合は、値段は高くなります。

更地にした後に、次は、基礎工事、基礎工事は、目安は、坪4万円程度ともいわれています。

それ以外に浄化槽などの上下水工事、建築確認申請、現場の人件費、管理費、輸送費などの費用は、日本の建築には必ずかかってきます。

このコストは、いくら海外から建材を仕入れてきても日本の現場で行う仕事ですので、関係ない仕事になります。

海外から安く仕入れられるのは、建築資材になりますので、そこは、随分メリットは出すことができます。

建物の鉄骨のフレーム、パネル工法のサンドイッチパネル、サイディング、屋根材、その他、家に必要なモノ、一式、

水回り、ガス、電気設備だけは、日本の規格を通ったものを使うことが必要になります。

箱モノは、外国製、それ以外の設備は、日本の規格もの

この形でつくれば、基本的には輸入住宅として工事できます。

輸入住宅のメリットは、基本的に関税はかからず、日本に輸入する際には、消費税のみになります。

耐震構造に対しては、中国の工場で鉄骨のフレームを作る際に、太めのフレームを入れて、強度を上げることと、錆に対しても亜鉛メッキや焼き付け塗装などで錆対策することが大切です。

そうすることで、強い骨組みの住宅ができますので、外装、内装が古くなれば、サイディング入れ替え、フローリング、壁紙の張替えなどを劣化部品の交換のみで使えます。

構造材だけは、強度と耐久性を出すことを狙うことが大切です。収益物件を格安で建設して、長期間使うことができれば、不動産投資家は利益出せますね。

中国貿易 コンテナ輸送 物流コストは大体どれくらい?

(中国貿易 コンテナ輸送 物流コストは大体どれくらい?)

一般的に日本の指定倉庫から中国の指定倉庫までコンテナ輸送したらどれくらいコストがかかるかという質問がおおくあります、

中国から日本も同じことですが、ザクッと言って、20FEETコンテナで25万円~35万円、40FEETコンテナ 40万円~50万円程度というのが、目安です。

会社によって違いますが、2倍も値段が変わることないでしょう。

後は、商品には、消費税、品目によっては、関税がかかります。また、品目によっては個別検査があるものがありますので、それは、別途費用が掛かります。

坪単価20万円台で作るには・・・格安の住宅、民泊、アパート収益物件の作り方

(坪単価20万円台で作るには・・・)

今、坪単価20万円台で作るには・・・というテーマで建築物のコスト削減方法について考えています。

うちは建材商社ですので、つくることより、資材調達がメインの仕事です。ですから、建築物は、建てることよりも、資材調達をどうやったら、できるかを重視して考えています。

建築コストを抑えるには、日本での現場作業を極力へらすために、40FEETコンテナのHQに入るサイズで建築資材をパネル工法、ユニット化にすることで、現場で組み立て作業をするだけで完成できる家づくりをすることが大切です。

ハウスメーカーも工場で製造して、現場でボルト締めをして家を作る工法と同じ方法を採用します。

建てる土地が決まれば、次は、図面をおこし、その後、中国の工場にデーターを送り、ユニット化で作るためのCADデーターを作り、その後、工場内で鉄骨の 加工、溶接などを行いユニット化にします。また、今回採用を考えている工法は、壁に当たる部分は、サンドイッチパネルというスチールパネルでウレタンを挟 んで防音、断熱、気密を保てるパネルを用いた工法での建築を基本としています。サッシに関しても中国の場合はアルミよりも樹脂系のサッシが多いので樹脂 サッシになる予定です。

外壁は、サイディングを張ることで、かっこよくできます。屋根は防水シートを張り、軽い目のパネルなど使って屋根を軽くすることが重要かとおもっています。

必要な部材をすべて中国の工場で作り、加工することで、輸入コスト含めても坪単価10万円台前半で輸入しなければ、坪単価20万円台の家づくり可能になりません。

それを実現するためには、工場から日本の現場へ直送する方法が中間流通経費が削減できて、いいのですが、40FEETコンテナを現場につけられる場所はほ とんどないので、港の倉庫で2トンか、4トンのユニックに乗せ換えて、現場までもっていく。トラックの荷台の長さは、6m以上あるものが必要になります が、この条件さえ満たせば、かなり、格安で建てることができると思います。

内装工事に関しては、サンドイッチパネルの上に、日本の壁紙を張れば、それでOKです。

100%中国で作ってくることができませんが、構造物のほとんどを中国でユニット化して持ってきて、あとは電気工事、水道、ガスなどは、現場で工事して、内装の仕上げだけは、内装工事を入れ、クリーニングをかければ、完成になります。

当然、建てる前に整地、基礎工事は先に現場で行っておきます。

大体、土地取得から完成まで3カ月から4カ月ほどで出来上がりだと思います。
中国から発注して日本の現場に荷物が届きまでは、45日前後です。

水道工事に関しては、うちの親族が水道関連の商社をやっているので、全国納品、工事対応可能ですので、上下水道、浄化槽工事などできます。トイレ、ユニットバスは、日本製で格安で卸せます。

不動産ビジネスと格安の建物

(不動産ビジネスと格安の建物)

超格安収益物件を新築で作るという企画を考えています。たとえば、一般的に住宅の販売価格が坪単価40万円以上するのが普通ですが、もし、それを半額以下で出来たらどうでしょう。
例えば、一般的な住宅が、40坪の物件が、通常1600万円以上します。

40坪×3.3㎡=132㎡の二階建ての建物を800万円で建てる。物理的に可能かどうか検証しています。

基礎工事や下水道の工事、電気工事は、日本で行うので、日本の費用がかかります。また、施工管理や建築許可申請などの手続きは、日本の建築事務所が行います。

計算してみましたが、そのようなコストを考えて800万円は、厳しいかもしれませんが、気合を入れれば、1000万円くらいで出来そうな感じがします。

想定は、軽量鉄骨の住宅です。
木造建築よりも軽量鉄骨の方が耐久性に優れているといわれています。
当然、部材は中国の工場からコンテナに入れて持ってくることが条件ですが、計算上随分格安でききる計算ができてきました。

昨日設計事務所の方と話をしていましたが、強度をどう出すかは、ある程度スペックを決めていけば、問題ないだろうという話になりました。

想定している範囲は、2階建て(場合によっては、3階建て)500㎡以下の軽量鉄骨物件で格安の家を新築するというものです。

アパートや民泊物件、また、自宅なども激安ローコストの建物だと、坪単価20万円台は、可能という計算になりました。

実際、そんな価格で建てたら、作る方は儲からないのですが、収益物件を計画している人からみれば、魅力的な話になるかもしれません。

新築物件を激安で建てる・・・

中国の工場から直接コンテナに入れて、日本向けスペックで家を作るという企画、結構面白いかもしれないと思っています。
中国建材の貿易商社を10数年行っていますが、次は、本当に建物をキット化して日本に輸入することをします。
ついでに、建物だけでなく、庭をつくる外構のタイルやブロック、また、柵やロートアイアンまでも中国から一緒にコンテナに入れてもってくれば、面白い建物 ができると思います。内装材も、大理石やマントルピース(暖炉)なんかも仕入れてくれば、見た目、高級住宅で、実際は激安という技もありですね。モール ディングなんかも、高級そうに見せます。日本建築の内装材を作っている中国のメーカーもありますので、そこでキットを買ってくれば、和室も中国製で出来ま す。

全てコンテナに入れて持ってきて、見た目重視で、軽量鉄骨の収益物件を作ると、激安価格で提供できれば、利回り高い物件を提供することができます。

また、不動産業者もやっていますので、収益物件を作っていただければ、業者のデーターに入れることができるので、賃貸するお客様の客付けのお手伝いもできるので、完璧です。

また、このモデルに協力してくれる設計事務所とも提携しましたので、日本全国で建築が可能になります。

中国建材の直輸入からついに建物まるごと直輸入を行います。

仕様にもよりますが、坪単価20万円台でできるように頑張ります。

これくらいの価格で直輸入してできれば、お得ですよね。

ちなみに、中国製造の住宅は、全世界に輸出されています。欧米、南米、アフリカなど・・・あまり日本では知られていませんが、、、、日本の大手ハウスメーカーの工場も中国にありますので、中国製ですけどね。

土地の取得が先決になりますが、土地をお持ちの方は、その土地に建てればすぐに収益物件をつくることができます。

ない場合には、土地の購入のサポートも行います。

自由設計でできるので、住宅以外にも、店舗用のテナントとかも可能です。たとえば、レストランをする場合には、レストランに必要な内装家具も中国のローカル工場に発注して格安で作って持ってくることが可能です。

☆住宅用の建物の法定耐用年数(1998年改訂)

建築構造 耐用年数
鉄骨・鉄筋コンクリート(SRC)造 47年
鉄筋コンクリート(RC)造
重量鉄骨造 34年
軽量鉄骨造 27年
木造 22年

不動産仲介業₊建築資材の貿易商社

(不動産仲介業₊建築資材の貿易商社)

飲食店の開業、宿泊施設の改装、また、商用物件の内装、輸入住宅の内装などで、中国建材や家具、インテリアのニーズがあります。弊社では、日本での不動産物件の検索から、格安で輸入建材、家具、インテリアの輸入のお手伝いをするビジネスモデルを構築しています。

また、弊社で不動産物件のご紹介から、建築資材の輸入を担当させていただいたお客様に限り、不動産の仲介手数料を割引もしますよ!いずれにしろ、格安で出店できるサービスを提供しています。

初期コストがかかれば、事業の立ち上げに時間がかかりますから・・・

観光産業の変革期、民泊時代の流れに、格安特注家具、建具を使ったリノベーション民泊物件を作ることがこれから大きなニーズになると思います。

是非、ご相談ください。

インバウンドビジネス 民泊

(インバウンドビジネス 民泊)

ついに、民泊解禁に向けて動き出したのか。

2020年の東京オリンピックを視野に入れての規制緩和ということですが、180日の上限規制をどう監視するのでしょうかね。
いずれにしろ、空き家対策になるのは、理解できます。
中国人投資家が、民泊解禁に向けて動いているという話も聞きます。

中国ビジネス 中国法人を作れば・・次は

(中国ビジネス 中国法人を作れば・・次は)

蘇州工業園区に法人登記を開始しています。予定では、2カ月ほどで出来るという話ですので、8月中には、蘇州工業園区に貿易会社ができそうです。次は、現 地での就労ビザの手配、また、運転免許証の取得、そして、現地での営業車の購入をすれば、貿易商社としての必需品は、完成です。

中国企業とどんどん取引をするための準備を進めます。

国土が広いので中国は、車は必需品です。

これで、日本と中国を往来しながら行う貿易商社の完成です。ここからは、仕事をどんどん作っていきます。

その流れで頑張りましょう。

中国ビジネス 上海の隣街、蘇州工業園区で外資企業を設立に向けて

(中国ビジネス 上海の隣街、蘇州工業園区で外資企業を設立に向けて)

1994年から中国政府とシンガポール政府で共同開発を進めている蘇州工業園区で外資で貿易コンサルティング会社を登記することに決めました。

外資会社を作る場合には、いつくか必要手続きがあります。それは、日本の取引銀行で資金状況が良好であるかどうかを証明していただく、「銀行資金信用証明」という書類を作成する必要があります。
投資する力があるかを証明する文書になります。

次に必要になるのが、パスポートの原本などの本人確認書類です。

会社登記をすることがきまれば、まずは、社名の決定をしなければなりません。

中国の場合は、社名に登記住所になる行政区域名を明記します。

上海市で登記する場合ですと、

上海○○有限公司

蘇州で登記すると

蘇州○○有限公司

などの社名が必要になり、社名に空きがあるかを確認します。基本的には、営業範囲などで近い企業が、近い名前の社名の場合は、その社名が通らなかったり、 有名企業と同じ社名にしたりすると、駄目といわれる場合がありますので、いくつか希望の社名を出して、あとは、工商管理局にて、許可が出るものを探しま す。

次は、営業範囲を決定します。

営業範囲は、日本の定款の範囲と同じです。営業したい内容をきめます。しかし、中国の場合は、外資企業の場合は、規制業種もありますので、すべての業界でビジネスができるかといえば、そうではありません。
しかし、昔に比べて随分開放されました。

それらのことが決まれば、あとは、事業計画や、資金契約などを決めて、あとは、登記住所の契約書などを準備して会社登記を進めていきます。

工商管理局での登記が完了すれば、次は、環境局や税務局での登記があり、国際貿易をする場合には、外貨管理局や、税関(海関)などでの登記が必要になります。

また、B TO B ビジネスを行う際には、増値税領収書の発行が必要になりますので、売り上げ予測を説明して、税務局に対して、一般納税人資格を申請します。それの審査がとおれば、晴れて中国ビジネスがスタートできます。通常2カ月~3カ月程度かかります。

また、会社登記が完了後、営業許可書や、批准書がおりれば、それらの書類をもって、就労ビザの申請などができます。
やっと、中国国内で正式にお金儲けできる外国人になれるわけです。

中国国内では、就労ビザを持っていない人が中国国内で利益を得ることは違法になっています。きちんとした形でビジネスをしなければ、最終的に問題がでると思います。

営業許可書、就労ビザ、そして、住居になる場所を決めて、臨時住宿証明 を公安で取得する必要があります。

中国ビジネスを本気でおこなうには、相当面倒な手続きが多数ありますが、これ経験してない人には複雑すぎて理解できないと思います。

ビザに関していっても、法人代表及び副総経理以上の地位と、それ以下の地位では、ビザの申請方法が違います。

予想として3カ月~半年は、完了するまでかかるでしょうね。すべてをそろえるには、、、

頑張ってやっていきましょう!!

 

蘇州工業園区に外資法人設立準備

(蘇州工業園区 外資企業を登記 中国ビジネス)

今年は、本格的に中国ビジネスに回帰しようとおもっていました。
しかし、上海のど真ん中で勝負しても、固定費が高すぎて普通の商売はなかなか成立しません。

日本企業のビジネスは、どちらかといえば、コスト重視の世界ですから、高いところにいてもなかなか相手にしてもらえないのが事実です。

しかし、上海の近隣都市にビジネスの拠点を移せば、まだチャンスがあります。
でも、上海に長年住んでいたので、上海から完全に離れるのはちょっと考えるところがあるので、江蘇省で外資で会社を作ってみようと考えました。

江蘇省の一番の工業エリアは、蘇州工業園区です。日系企業、その他欧米企業も多数、この地域に進出しており、常に外国人が2万人以上勤務しているということです。

また、外資優遇の特別制作も行っており、ある意味、中国ビジネスのスタートアップには、恵まれた環境ではないでしょうか?

蘇州には、仕事で何度もいっていますが、住んだことがないので、それほど土地勘はないのですが、この街をもっと知るのはよさそうですね。

イメージトレーニングをしています。

いまどきの中国進出を実践しています。

This is the official PR video for…
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中国の運転免許証

(中国ビジネス 中国の運転免許証)

中国は、ジュネーブ条約に加盟していないので、国際免許証で中国国内をドライブすることができません。

よって、日本の免許証をもって、公安に行き、試験を受けて合格すると晴れて中国国内で運転できる免許証を取得できます。

最近は、試験の問題数が多いので、大変だと聞きます。

僕が初めて中国でドライブしたのが、たしか1998年の頃ですから、その頃は、試験は簡単でした。

帰国している間に、切れたしまったので、再交付のために頑張らないと・・・

下の写真は、中国の運転免許証

小谷学さんの写真

民泊解禁と中国人投資家…の動き

(民泊解禁の流れか?)

民泊解禁に向けた新法がでるということである。これが出れば、日本の不動産活用の流れが変わるのであろうか?

中国人投資家が、日本の不動産を狙っているということである。確かに、中国系の不動産業者が動きを活発化させているのである。

不動産価格が高騰した中国の都市部中心地では、価格は上がっているものの、実際の売買がどこまで動いているか不透明である。

日本の不動産は、外国人にとって買いやすいことは、知られている。基本的に規制がない。
海外居住の外国人であっても、日本の不動産を直接買うことができる。

基本的に日本の公証人役場が外国居住の外国人を公証することができれば買うことができる。

日本は、新たな外国人投資家のマーケットとして注目されるだろう・・・

我社(ジャシボ不動産)でも海外投資家向けの販売を強化していく・・・

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ラブホテルの改装 中国建材と家具が使える!

(中国建材と家具)

私が行っている事業で、上海で建材や家具の特注で製造して日本に送るサービスがあります。

過去の仕事のなかで、ラブホテルの改装もありました。派手な建材が多い中国建材は、特にこの手の建築物の改装には向いています。
ラブホテルを改装して、モダン風にするのも、結局は、壁、床、天井を張替え、あとは家具、インテリアをどうするか、

独自デザインで何でも作って日本の現場に届けます。

仕事が広がればいいですね。

中国の環境問題 PM2.5対策!?

(中国の環境問題)

PM2.5が話題になり、中国も自動車の排ガス規制で大きな転換期を迎えています。
排ガス規制で 中国の規定値 国4以上を達成していない車は、ナンバーを登録させないという規定になったということ。

2016年4月1日、図の黄色(一番色の濃い地域)から順次広めていくということです。
2018年には、全国にこの制度を適用させるということです。

すでに登録している車は、関係ないということですから、名義変更できない車が大量に出回ることが予想できます。

売る気がなくて、しばらく乗って廃車にするなら、関係ないかもしれませんが、また売りたいなら、問題がでるでしょうね。

新車買い替え需要と中古車の廃車需要が大量に生まれると思います。

小谷学さんの写真

中国の自動車環境問題

中国の自動車環境問題

国4以上基準値を満たさなければ自動車の登録をさせないという規定になっているという。4月1日から施行ということですから、もうすでに始まっています。
ということは、10年くらい経った中古車が大量に廃車処分になるのでしょうか?車の処理だけでも大変になりそうです。

2018年までにその規定を中国全土に広げようとしています。

国4 とは、ヨーロッパンの環境基準のユーロ4より上のレベルの環境性能を求めているという話をきいたことがあります。

大気汚染が厳しい中国では、一気に改良したいのでしょうね。
大量の廃車と買い替え需要が生まれますね。

ここに書いていることがらとしては、すでにナンバー登録している車は影響しないとなっているので、新車、中古車新規登録ができないということですね。

很快全国各地要要开始推广国五排放标准了,到那时候在实施国五…
auto.sohu.com

中国ビジネス 情報発信

(中国ビジネス 情報発信)

最近思うのが、上海近郊のビジネス情報を発信している人が少なくなっているように思う。以前は、「若いうちに上海へ行け」って感じで、多くの日本の若者が大陸にいきました。

しかし、今は逆行しています。

残っている人もいますが、ひっそりしてしまった感じがします。

日中間ビジネスが面白いということを発信しなければと思っています。

メディアの報道だけ見てたら、日本と中国の関係大丈夫かとおもうのですが、実際に中国へ行けば、そんな感覚わからなくなります。

やはり、情報統制とういうものは、人の思考に影響を与えます。

私自身も、一度帰国して、また中国とのビジネスを本格的に動かしますが、その際に、中国ビジネスをリアルに行いながら、面白いことを感じたり、知ったりしたら、情報を発信していきたいですね。

隣国と商売しないでどことするの?と聞きたい!

飲食店の開業、コスト削減の方法

(飲食店の開業)

飲食店の開業といえば、独自デザインで店舗内装をするケースが多くあります。

テナント物件を決めてからフリーレント、1、2か月の間に開業にこぎつけたいのは、オーナーの思いです、また、価格を抑えて、自分思いに近い店舗内装にしたいというのも本音です。

過去に、多数の飲食店の家具、建具、インテリアなどを上海の建材市場、家具工場などで特注して日本現場に送り届けました。

価格重視でいいから、というお客様は、日本の価格の5分の1で出来たと喜んでくれたひともいました。

また、店舗内装のコストが坪単価10万円台なったという方もいました。

それなりのクオリティーのものが格安でできるのが、中国の工場で作る店舗づくりです。
中国の工場は、特注という概念があまりなく、特注だから高くなるという日本的な発想で値段がきまっていません。
材料の歩留まりと加工賃がいくらかという部分できまりますので、歩留まりが悪くない形で財を選び設計すれば、コストは落とせます。

ちなみに、中国の規格は、4×8サイズ(しはち)という規格です。(120cm×240cm)
日本は、通常3×6サイズ(さぶろく)大きめの板を使うのが中国の特徴ですから、設計段階で、この際像サイズに合わせて歩留まりを考えて家具や建具を設計することがコスト面で重要になります。

建築コストを抑えて、開業すること、飲食店の成功率も高まります。
初期投資が大きかれば、回収が難しくなります。

その辺も考えれば、日本の飲食店もある程度、海外で作りこみをしてきて、工期を短縮して設置することのメリットはあります。

食器類から、厨房施設まで中国のレストラン設備の市場から日本に送ったことがあります。
注意する点は、食器類は、日本到着後の衛生検査がありますので、多数品目輸出すれば、検査費用がかさむということがいえます。

そこは注意が必要です。

小谷学さんの写真

モノづくり系の仕事

この番組は、なかなか面白いですね。
やはり、物を生み出す仕事をすることが大切だということを伝えているように思います。

私も、中国貿易の仕事を長年行っていますが、図面を頂き、いろんなものをOEMで工場で製造して、海外に出荷しました。

モノづくり系の仕事は、今は行う人が少なくなってきていますが、実際に形になればおもしろいです。

過去に多数の建築現場の特注建材を製造管理をして現場におくりましたが、後日、完成した建築物を見に行くと、「そうそう、これつくったよなぁ」となんだか、見ているだけで楽しくなります。