月別アーカイブ: 2015年11月

不動産案内の日々

ジャシボ不動産は、うちの妻と夫婦ベンチャーで事業を立ち上げています。

小さい不動産屋ですが、事務所は港区赤坂に出し、私たちは、海外帰国組みですから、日本でどんな商売をやればいいのかを考えて、帰国後3年かけて立ち上げました。

予行練習は、親族の会社で行いましたが、新会社を設立しゼロから不動産協会に入り、事務所を立上げ、東京都の不動産免許を取得しました。

それで、今、事業を開始しています。

駅前路面店での商売形式をおこなっていないので、お客様の希望を聞いて、関東一円を中心に、希望物件を選定して、お客様の希望を伺って、提案型で物件紹介をしています。

毎日、不動産物件の資料を数百から千件以上見ます。その中からいい物件を検索して、お客様に提案、希望の物件があれば、内覧の案内、その後、契約の流れで業務を行っています。

個人様から企業様まで、一通りの契約を経験させていただきました。最初は、いろいろ分からない部分がありましたが、不思議と毎日、不動産の案内、資料作り、契約の作業などをしていると、今はすっかり頭の中は不動産屋になってきました。

 

小谷学さんの写真

 

チャットで不動産屋

毎日、不動産物件の選定と、案内とあっちこっちと動き回っています。
しかし、IT時代です。

不動産物件のやり取りは、すべてチャットで行っています。ほんと、フェイスブック上で不動産屋を開いているような気分です。

バーチャルですよね。

そして、リアルな物件を案内する。それで、仕事を進める。
物件の選定までは、IT上で意識決定が出来る時代になったことは、これも距離関係ないですね。

 

 

 

 

小谷学さんの写真

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

中古住宅は実はいいかも?

住 宅購入するなら、中古住宅が費用対効果があります。都内のマンションでも、新築の場合、手が届かない価格ですが、築年数が15年~20年くらいの物件は狙 い目です。住宅ローンの最長支払い年数は、35年ですが、築年数が古い物件は、建物耐久年数の問題から、35年のフルローンを組めない場合があります。し かし、築年数15年~20年くらいの物件は、鉄筋コンクリートのマンションの場合は、通常問題なく35年のローンは組めます。
すなわち、平成になってからの物件、バブルの後半期、崩壊後まもなくのような物件が、結構ねらい目です。

昭和58年以降の物件は、耐震基準も新しくなっていますので、もし不動産を買うなら、平成初期もの、1990年後の物件が、狙いねかも。それくらいの物件を買って、リフォームして住むのが、お安くて、費用対効果が大きいと思います。

 

 

日本でも外国人優遇の時代、

中国に20年前に留学していた頃を思い出す。当時は、外国人特権というものが存在していた。

鉄道の駅舎も、VIP用のものがあり、また、宿泊施設、などにも外国人特権のものがあった。特権という理由は、値段が普通より高いだけで、静かなところ、綺麗なところというのが特別であった。

しかし、留学生は、金をかけないで旅行するために、あえて、外国人特権じゃない場所を選んで、日本人ということを黙ってチケットを購入していた。
なんか、懐かしい話であるが、

今は、日本でも外国人特権ですか・・・・時代はかわりました。

 

 

通信が変われば・・・時代の変化

も し、インターネットがない時代というこの記事面白いですね。20年近く前に中国に留学していた頃を思い出します。97年当時、上海はインターネットはほと んど普及しておらず、携帯電話が大哥大(ダーグーダー)とか言われていて、親分が持つものという意味で、そんな名前で呼ばれていました。今は、手機(ショ ウジー)と呼びます。手に収まる機械でしょうね。

まあ、日本との連絡は、国際郵便で送りましたが、まあ、5通送ったら1通は日本に届かない。留学生は、国際小包を日本から送ってきてもらったら届かないなどの話がよく聞きました。

今は、中国と日本との間で毎日、スマートホンでチャットできています。仕事の連絡、超簡単になりました。

 

 

日本と中国の歴史

中国の民主化の革命の父といわれる人物「孫文」孫文の出身地は、広東省中山市。20世紀の前半、孫文の民主化革命を支えた日本人たちがいたことをご存知でしょうか?映画の日活の創立者で梅屋庄吉を中心とするグループが存在していました。

長年、日中の架け橋をするビジネスを行うと思って、継続して行ってきました。やはり、日中の近代史を知る上で、戦争の歴史がある前に、中国民主化国家の建国を支援した日中の歴史があったことは、非常に重要なことです。

今も、孫文のふるさとである中山市には、日本と中国との友好を願う孫文にかかわる集いがあるということです。

私の友人が、その集いの誘いで中山大学で講演するということですので、急遽、12月の上海出張の予定を延長して、上海から広東省中山市に行ってきます。

 

小谷学さんの写真

 

何事も最後までわからない

不動産屋の仲介の仕事は、実に、面白い。毎日、いろんな大家さんが所有している物件を見て、この物件だれが、借りてくれるのだろう。と思ってチラシを見ている。

物件は、小さい物件では、ワンルームからあり、大きいものでは、ビル一棟、ゴルフ場、ホテル、商用施設などまである。数万円の物件もあれば、数十億円の物件もあり、ほんといろんな顔(物件)があります。

見つめていると、この物件は、決まりやすいなとか、この物件は、決まるの難しいだろなど、自分で勝手に、セリをするように予想を立てています。

しかし、結婚相手をさがすようなもので、好みは、人それぞれ違います。ですから、この物件、決まるかなと思うものが決まらないで、え、これが・・・なんて言うものが決まったりします。

捨てる神あれば、拾う神あり・・・世の中は、よくわからない周期で循環しています。

だから、何事も最後までわからない。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

最低賃金200万円の世界を目指す日本、経営者が儲かりやすい社会を作るべき

さて、時給1000円の世界、すなわち、8時間×5日=週40時間、一週間で4万円稼ぎ、大体、1ヶ月で4週間とちょっとあるので、17万円~18万円の収入を平均的に保証すると言う考え。

年収にすると、17万円×12ヶ月=204万円 すなわち、最低時給1000円の社会ということは、年収200万円は儲けられる社会にしましょうということです。

まあ、年収は、200万円は、年間企業は、払いなさいということを言っているのです。こうなると問題なのが、だんだん、企業が人を雇うことをリスクに考え、雇いたくなくなるという方向に向くと思います。

じゃあ言いたいが、もっと、簡単に儲けられる社会を作ってくれといいたい。経営者の多くは、疲弊しているよね。

儲かる環境があれば、だれでも雇用して仕事みんなに出したい。
しかし、市場に流通している通貨が少なくなってきているので、GDPの問題ではない。

金融市場を除いた一般市場に流通している通貨量がどんどん増えなくては、金融緩和をしても意味がないと思う。

 

 

不動産営業に奮闘中

不動産物件の打ち合わせ終了 3年前から不動産業を始めています。はじめは、親族が経営している不動産賃貸業の仕事で、自社物件の倉庫、テナントの物件決めから仕事を始めました。今は、他社の物件も取り扱う不動産仲介業に参入して、奮闘中です。

もともと貿易会社など海外ビジネスを中心で行ってきました。日本に半分以上帰国したことで、日本でもできる仕事がないかと思っていろいろ模索していましたが、不動産仲介業を行うことになりました。

仕事の内容は、街の不動産屋と何も変わらない仕事、この仕事をするには、過去の中国ビジネスの経験は、関係ないかもしれません。東京の中心地をメインに活 動しているので、土地柄外国人のクライアント様が多いのですが、仕事は、ローカルなものです。地図を見ながら物件を探し、大家さん、仲介会社との打ち合わ せなどを行って、お客様に、物件を紹介していく。紹介した後も、保証会社、業者と打合せをして、入居にむけていろいろ手続きをしていく。
東京で、土地に根付いた商売を行っています。

僕にとってのインバウンドビジネスは、不動産ですね。東京は、外資系企業が多く進出しておりますので、そんな方々に不動産物件を紹介する仕事が今後メイン になっていくような気がします。外資だけにこだわっているのではないですが、17年近く海外生活をしていたのが、原因しているのでしょうね。外国のクライ アント様といろいろ商談するのが、何かワクワクしますね。

 

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新しい時代のエネルギーの在り方

なんだか、不思議な太陽光発電が生まれてきているようだ。塗ると発電する・・・これは、聞いただけですごそうだ。もう技術的には、シリコン系の太陽電池とさほど変わらない性能まで、できてきているそうだ。

太陽光発電技術も次世代に移り変わろうとしている。聞けば、日本の太陽光発電は、ここ数年で、劇的に発電量が増えて、原子力発電所 30基分に当たる電力を太陽光発電によって、電力が作られている。

もう、日本は電気不足になることはなさそうだ。

代替エネルギーの技術革新が起こり、蓄電池の性能があがれば、やはり、エネルギーは、次世代に転換するのは、時間の問題である。

今、家庭用の自動車のあり方は、蓄電池としての使用用途が考えられている。プラグインハイブリット車というものがあるが、太陽光によって発電された電気力 をプラグインハイブリット車に蓄電する。蓄電された電力で車を走らせ、残った電池は、深夜の家庭用電気に使ったり、また、非常用電源として、使うことが可 能である。

一般的に、家庭用の自家用車の使用頻度は、12%程度であるということであるので、9割近い時間は、自家用車は、使用されず、車庫にとまったままである。

その使わない時間は、蓄電池機能を発揮するという未来型の自家用車の使い方だと、自動車メーカーの広報の方に以前教えてもらった。

いずれにしろ、太陽光発電、車の使い方は、どんどん変わっていくのでしょうね。

 

 

インバウンド否定派意見は・・・

先日、友人が「インバウンドという言葉が嫌いになった。」という話をしていた。これは、みんなが、今インバウンドと言っている中で、「インバウンド否定的意見」があっていいと思う。

広告のキャッチフレーズに、否定的な書き方をして注目を集める手法がある。例えば、住宅販売会社が、「家は、まだ買うな」とか・・・

ええ、家を売っている会社が、なぜ否定的なことを言うのかと疑問に思わせるところに、人の注目を引くという心理がある。

しかし、否定的だからとって、完全に否定しているのでなく、最後は、自分の目的地に人の心を引き寄せる。

ですから、「インバウンドはについての否定的意見」というものは、注目を浴びるには、素晴らしいと思った。

今、日本は、猫も杓子も、インバウンド期待感がある。しかし、本当にインバウンドだけに頼って、いいのだろうか?

観光客は、流動的であって、流動的な客だけを頼りにしていても、本当の意味での経済成長が見込めないのでないか?

そうなれば、本当の意味で、インバウンドを考えるなら、日本に永住できるような仕組みが生まれないと、本当の意味でのインバウンド需要がうまれないのではないだろうか?

日本への長期滞在が可能にするノウハウが本当のインバウンドビジネスにつながると思う。

不動産の案内

今日は、エントランスがカッコいいマンションにお客様をご案内しました。
東京の中央区にある物件ですが、結構カッコいい部屋あります。
日夜、不動産を買いたい、借りたいというお客様がいれば案内しています。

毎日、いろんな物件を見ていると、楽しいですね。

 

 

 

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就職活動の季節

自分と同じ世代の仲間を見て、大卒時に勤めた会社で、今も働いている人はどれくらいいるだろうか?20年以上の勤続になるが、結構少ないことに気付く。

会社自体も20年存続するのが難しいご時勢に、気付いたら、他の会社に買収や統合されて、自分の意思でない転職をしている人も結構いる。

大学生にとっての就職活動は、もはや、人生をかけた働き場となっていない。

永久雇用ということばが、今から30年前にはあったが、今の時代、永久雇用など考えている企業がない。

もはや、自分で生きる道を考えていきなければ、だれも方向指示器を与えてくれない。ある意味、自由な社会かもしれないが、守られない社会ともいえる。

しかし、現実、そんな社会で生きているので、常に新しいことを考えて、前に進む意外、道がない。

就職できれば、幸せという今の時代、しかし、永遠に雇ってくれる企業はない。結局、みんな個人事業主的に生き抜くことが必要である。

 

 

今年行った「事業構想から実現化」

今年からは、インバウンドビジネスに力を入れると思って、動いてきましたが、やっと、仕事が形にななってきました。

新規事業を立ち上げるとき、アイデアがあって、次に、具体的なサービスをどうするか?お客様をどう見つけるか?企業間でコラボする場合ですと、どうコラボしていくか?収益の分配はどうするか?など、ビジネスのイメージから、実際のビジネスを作るための作業が発生します。

簡単そうに見えて、リアルに仕事になるまで、構想からやはり、1年近くかかります。1年くらいたってから、やっと売上が少し見えてくるというのが、商売の時間的流れだと思います。

今年の前半から仕込んできたことが、やっと絵になり始めました。
インバウンドビジネスを東京で行うと思い、東京に事務所を出しました。

来月、インバウンド系のビジネスセミナーも中国企業とコラボで開催することになり、盛り上がりが見えて来ました。

今年のテーマは、「インバウンド不動産ビジネス」「インバウンド爆買い支援ビジネス」「インバウンド医療ビジネス」追加で、「婚活(ご縁探し)支援事業」です。

そのほかに、エネルギー事業や環境ビジネスなど支援事業、3Dコンテンツ事業などを行っています。

他にも、アイデアベースの案件は、いろいろありますが、来年以降に収益事業に変えて生きたいですね。

小さい話かも知れませんが、ネットショップを今年から運営していますが、ほんと徐々にですが、お客様が増えてきました。クリナー商品を中心に販売している のですが、毎日コンスタントに売れるようになりました。来年は、もっと商品数を増やして販売していこうかと思っています。

年末が近づき、来年への展望をいろいろ考え始めています。

 

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もっとも高価な商品は?

私の仕事のひとつに中国建材や家具を中国から日本に輸出する仕事があります。以前、日本のゼネコンの社長と会話していて面白いこと聞きました。

「小谷くん、君は、人類が買うもっとも高価な商品は何かわかりますか」「それは、建築物だよ」
といわれました。

その言葉が頭から離れません。

人類がもっとも高い買い物をする。それは、「不動産」
考えてみたら不思議な話ですが、本来、地球は誰のものと限定できないのですが、所有権をつけて、人間は、売買しています。それに多額の費用を払います。

すなわち、人間は、地球というものをものすごい価値を感じていることになります。地球にあるものすべて売買の対象になる仕事が不動産です。もっとも高価な商品は、地球ですね。

 

小谷学さんの写真

 

インバウンド不動産ビジネス

不動産の情報ネットワークの仕事は、非常に面白いです。弊社では、不動産パートナーシップを結んだ方々と、共に、不動産ビジネスを展開しております。

不動産は、自分の家以外にも、売買や運用で、利益を生むことができる仕事です。

大家業、サブリース業などは、だれでも参入できるビジネスです。特に、自分で物件投資をするのではなく、賃貸して、サブリースするビジネスがはやっています。

不動産ビジネスでビジネス展開を考えている方、無料相談を随時開催しております。興味がございましたら、ご連絡ください。初期投資がかからない不動産ビジネスもございます。

ジャシボ不動産は、皆様と共に日本の不動産業界を盛り上げていければと思っております。
外国から日本に来られる方が急増しておりますので、不動産ビジネスは、新たなチャンス到来しています。面白いですよ!

 

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中国からアセアンシフト

私自身、2002年から上海からコンテナを使って日本向け貿易を開始しています。当時と比べて、貿易に関して、手続きが簡素化してきていますが、基本的なルールは、大きく変わっていません。

人民元決済が試験的に行われるようになってきていますが、いまだ、中国貿易の基本は、ドルベースが基本です。しかし、中国の人民元は、ドルベック制を基本 的に考えており、未だ自由為替になりきれていません。自由な為替がいいのかどうかといえば、それは、一概に言い切れない場面がありますが、日本のようにド ルに対して変動の大きい国から見れば、ドル価格が対人民元商売に影響が出すぎて、商売が難しくなるという現状があります。

貿易業務は、為替変動を常に予想して、商売しなければ、商談が入り、そして、サンプル送付、大量生産、出荷、輸送時間などを考えると、発注時期から納品ま で、2ヶ月から3ヶ月時間がかかります。長い話なれば、半年近い日時をかけて、商売をします。受注時から納品時にまったく違う次元の為替になり、相場感が あわなくなるという為替リスクが常に貿易には存在します。過去の貿易では、通常、2倍~3倍の利益を見込み、行っていましたが、それも、過去の話で、今は、10%~20%程度の利益が出せれば、十分という時代になっています。為替変動で商売が成り立たないという苦境があります。

中国から第三国へシフトしていった企業には、利幅が出せる地域に行きたいという経営陣の考えがあります。この考えは、外資系企業だけでなく、中国企業も同じで、中国企業も軒並み、ラオス、カンボジア、ミャンマーにシフトしています。

その理由として、ACFTA(中国アセアン自由貿易協定)による関税撤廃が大きく関係しています。中国の国策で海外シフトして製造することを奨励している ともいえるのです。中国が今、アセアン諸国のインフラ建設を受注獲得に躍起になっている理由にも、中国企業の大量アセアン諸国への進出が原因しています。

あまり話題にされていませんが、ミャンマーなどに、日本企業の進出が言われていますが、実際には、中国企業の進出の数、投資の方が、莫大で、日本の何十倍もの企業が動いているという話を聞きます。
中国系工業団地への進出は、すごい勢いがあるとのこと。

 

 

過去のドル箱 中国航路も今は変わってきている

中国の景気低迷ということが話題になっています。物価高騰、人件費高騰などの理由から中国は世界の工場として、格安製品を世に排出していく地域から変わる時期に来ているのでしょう。

世界的に景気低迷という理由があるかもしれませんが、上海からの貨物のコンテナ輸送費が軒並み安くなってきているということです。

「【海運市況】コンテナ運賃全面安/欧州・北米、下落止まらず ⇒アジア発主要地域向けのコンテナ運賃が軒並み下落傾向を強めている。上海航運交易所(SSE)がまとめた13日付の上海発スポット運賃は、北欧州向けが20フィートコンテナ当たり409ドル」

上海発、北米向けが20FEETで409ドルということですから、全盛期には、20FEETとオーシャンフレーとが2000ドル以上していました。それを考えるもう5分の1になっています。この価格では、船舶業界は利益が出せなくなってきます。

逆に、400ドルといえば、2400人民元ですから、無錫から上海港(約200Km)までトレーラーでドレージする費用と変わらない価格になっています。

以前は、ドル箱中国航路も、今では、厳しい価格競争に追いやられています。

中国企業も東南アジアシフトをしているので、貨物が第三国にシフトしていることも原因しています。

25㎡以上の部屋が人気が出る?

国家戦略特区による新たな宿泊施設が生まれてきています。今、外国人旅行者の誘致にやっきになっていますが、東京、京都、大阪、福岡等の観光都市では、宿泊施設の不足が慢性的になっています。

その中で、政府が、民泊も可能にしようという動きがあります。その条件で、面積の規定があります。25平米以上であるということ。

さて、都内で25㎡以上の物件というと、ワンルームでは、広いタイプになるので、少しお値段が高くなります。

都心部のワンルームは、10平米~20平米のものが多く、20平米を超えてくると、1K や 1DKなどのサイズになります。普通のワンルームより、20%~30%程値段が高くになりますので、格安で住みたい人に、高い部屋に感じます。

民泊によるビジネスが、いま話題になっていますが、賃貸するときに、意外と忘れがちなのが、面積の規定です。

通常、民泊のまた貸しビジネスの場合、支払う家賃の3倍、例えば、8万円の家賃の場合、満室時で24万程度の利益が出る設定で賃貸します。1日あたりの売上は、8000円を目指さなければ割りにあいません。

これは、一人で8000円稼ぐのではなく、2人、3人の相部屋で利益を上げること考えれば、ビジネスホテル、カプセルホテルの価格にも十分勝てることから、爆発的に、人気が出ている不動産ビジネスです。

まだ、規定の部分で少しダークな部分がありますが、今後、法整備が進むことを考えれば、借りるなら25㎡以上の物件が理想的ということになるでしょうね。

 

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